Whitepaper Langesvej 10

Driftsoptimering, boligøkonomi og vejen mod en mere klimaneutral privatbolig

1. Executive summary. Hvad viser Langesvej 10?

Langesvej 10 i Køge er et pilotprojekt, der viser én grundlæggende pointe:

Den betalbare bolig behøver ikke at blive bygget fra ny, den kan skabes gennem intelligent renovering. Vores drømmebolig stod der allerede, den skulle blot transformeres.

Gennem en målrettet renovering af et ældre hus har vi skabt et moderne, energieffektivt hjem med lavere driftsomkostninger, højere friværdi og bedre finansieringsvilkår. Resultatet er en bolig, der både er grønnere og økonomisk stærkere.

Huset er en klassisk murermestervilla fra 1953, som er blevet løftet til energimærke A2010 uden at gå på kompromis med komforten. Projektet kombinerer blandt andet:

• forbedret klimaskærm

• reduktion af varmtvandsbehov via Orbital Shower

• luft til vand varmepumpe med buffertank

• 6 kW solcelleanlæg

• Sigenergy BESS og V2H energiløsning

• detaljeret overvågning via Shelly og Sigenergy app

Det samlede resultat er:

• En samlet driftsbesparelse for hus og biler på cirka 58.000 kr om året

• udfasning af gas og en CO₂ reduktion på op mod 5 ton årligt på el, varme og varmt vand

Den vigtigste mekanisme er ikke teknologien i sig selv, men koblingen mellem tre forhold:

1. driftsbesparelse, altså lavere udgifter til varme, strøm og vand

2. lånekapacitet i kreditforeningen

3. voksende friværdi i en bolig, der både stiger i værdi og falder i drift

Hver krone, der permanent spares i drift, kan ved de renter vi kender i dag bære 50 til 55 kr i lånekapital. Besparelsen bliver i praksis en stabil betaling til kreditforeningen i stedet for til forsyningsselskaberne.

Vi løftede kreditforeningen 1 mio kroner, i forhold til første vurdering

I casen på Langesvej 10 kan driftsoptimeringen alene holde renten på et kreditforeningslån i størrelsesordenen flere millioner kroner. Det er denne gearing mellem drift og finansiering, whitepaperet folder ud.

2. Hvorfor driften er nøglen

Globalt står bygninger for cirka en tredjedel af de samlede CO₂ udledninger. Når man ser på en bygnings livscyklus, viser analyser, at mellem 75 og 80 procent af udledningerne typisk ligger i driften.

Det vil sige:

• opvarmning og køling

• varmt brugsvand

• elforbrug til hverdagens installationer

  
  

Kun en mindre del ligger i materialer og opførelse.

Det giver to vigtige indsigter.

For det første. Hvis vi vil reducere udledninger fra bygninger hurtigt, skal vi arbejde systematisk med driften.

For det andet. Hvis driften samtidig er dyr, rummer den et økonomisk råderum, som kan bruges til at finansiere omstillingen.

Langesvej 10 er bygget på denne grundidé:

Hvis 75 til 80 procent af en boligs klimabelastning kommer fra driften og driften kan optimeres markant i eksisterende huse så bør vi transformere den eksisterende boligmasse, før vi bygger nyt.

3. Grundmekanismen. Fra drifts krone til lånekrone

I ejendoms verdenen arbejder man ofte med en tommelfingerregel:

Når driften forbedres med 1 krone om året, stiger ejendomsværdien cirka 20 kroner.

Det bygger på et afkastkrav på cirka 5 procent.

Regnestykket er:

• årlig besparelse: 1 kr om året

• afkastkrav: 5 procent

• kapitaliseret værdi: 1 / 0,05 = 20 kr

  
  

Logikken er, at en stabil, varig driftsbesparelse kan betragtes som en uendelig betaling, der kan kapitaliseres.

I en privat bolig bliver mekanismen endnu mere håndgribelig, fordi vi kan se direkte på realkreditrenten:

• årlig besparelse: 1 kr om året

• realkreditrente: 2 procent

• kapitaliseret værdi: 1 / 0,02 = 50 kr

  
  

Pointen er:

Når du sænker din drift, frigør du penge, der kan bruges til at betale renter på et større lån, uden at din månedlige netto udgift nødvendigvis stiger.

I praksis vil kreditforeningen bruge en mere konservativ rente og en forsigtig vurderingspraksis. Men mekanismen er den samme. Drift kan omsættes til lånekapital, som igen kan bruges til yderligere driftsoptimering.

4. Designprincipperne på Langesvej 10

Langesvej 10 er ikke tænkt som et showroom for enkeltprodukter. Det er et systemisk design med fire enkle principper, som kan overføres til mange andre huse.

4.1 Først ned med behovet

Før der investeres i tunge energiløsninger, reduceres selve behovet for energi.

På adressen er der blandt andet:

• forbedret klimaskærm med nye trelags energivinduer samt efterisolering.

• reduceret varmtvandsbehov via Orbital Shower

• solceller reducerede behovet for tilført energi

  
  

Orbital Shower reducerer både vandmængden og energien til varmt brugsvand markant. For to personer er vandforbruget reduceret med cirka 30 m³ om året, og en stor del af gasforbruget forsvandt allerede, før varmepumpen blev installeret.

Her er det vigtigt at se på det varme brugsvand.

Fun fact.

10 liter i minuttet i 60 minutter er 600 liter vand. Når det vand skal fra 5 til 38 grader, kræver det ca 23 kWt energi. Det er stort set den samme mængde energi, som vores varmepumpe bruger på et helt døgn til at holde 196 m2 murermestervilla fra 1953 varm mens der ligger sne på jorden.

Hvis et hus for alvor skal ned i energi, skal det varme brugsvand tænkes med. Ikke kun radiatorer og gulvvarme.

4.2 Derefter elektrificering af varmen

Når behovet er reduceret, udfases den fossile varmekilde og erstattes af en varmepumpe.

På Langesvej 10 er et naturgasfyr med historisk forbrug op til 2.200 m³ om året skiftet til en luft til vand varmepumpe med buffertank. Hvor 1 m³ naturgas udleder cirka 2,2 kg CO₂, leverer varmepumpen nu varme og varmt vand med et elforbrug omkring 5.000 kWt om året.

Her opstår en vigtig dobbeltmekanisme, som både handler om teknik og om økonomi.

Varmepumpen slukker ikke i dette setup. Den kører på strøm, som BESS løsningen har købt og lagret i de timer, hvor strømmen var billig. På den måde kan varmekilden køre på konstant lavt blus, hvilket både forbedrer varmepumpens egen drift kurve og den økonomiske effekt.

Når varmepumpen får lov til at arbejde jævnt og kontinuerligt, undgår man mange start og stop, og samtidig kan huset købe og lagre strøm på de billige tidspunkter. Den strøm bruger varmepumpen senere, hvis prisen på el “peaker” om aftenen.

Dette burde alt andet lige levetidsforlænge varmepumpen, da disse typisk måles i antal start og stop.

BESS systemet læser selv Nordpool og analyserer løbende behovet for strøm. Over tid lærer systemet huset og dets beboere at kende og kan forudsige forbruget bedre. Det gør det muligt at kombinere teknisk effektivitet med intelligent timing af indkøb og forbrug af strøm.

Man kan derfor tale om to former for COP.

• Den tekniske COP beskriver forholdet mellem tilført el og leveret varme, for eksempel 1 kWt el giver 4 kWt varme.

• Den økonomiske COP forbedres, når varmepumpen primært kører på billig strøm, der er købt og lagret i forvejen, mens den reelt leverer varmen på tidspunkter, hvor elprisen ellers er høj.

Det er denne forskydning mellem køb og brug, der gør, at den økonomiske COP kan blive betydeligt højere end den tekniske.

4.3 Lokal produktion og lagring

Når behovet er sænket, og varmen er elektrificeret, bliver lokal produktion og lagring interessant.

På Langesvej 10 omfatter det blandt andet:

• 6 kWt solcelleanlæg

• Sigenergy Sigenstor BESS løsning. Batteri, inverter, DC lader og energistyring i én enhed

• V2H, hvor elbilens batteri kan levere strøm til huset

  
  

Målet er ikke kun billig strøm, men også grøn strøm.

• huset kan købe strøm, når den er billig og ofte mindre CO₂ intensiv

• strømmen kan lagres lokalt i batteri eller bil

• strømmen kan bruges, når nettet er dyrt og CO₂ tungt

Med elbiler i systemet bliver bilen en del af energiinfrastrukturen, ikke kun et transportmiddel.

4.4 Data og automatisering som styringsværktøj

Til sidst kommer data som det fjerde lag.

• Shelly måler både husets samlede forbrug og varmepumpen specifikt

• Sigenergy appen viser, hvor strømmen kommer fra, om det er net, sol, batteri eller bil

Data gør tre ting mulige.

For det første dokumentation af effekten.

For det andet løbende optimering. Hvordan ser døgnprofilen faktisk ud, og hvor flytter man mest ved at justere.

For det tredje automatiseret styring, hvor systemet selv læser Nordpool priser og optimerer efter pris og CO₂ indhold, uden at beboerne behøver styre manuelt.

5. Casen Langesvej 10

Udgangspunktet på adressen var:

• murermestervilla fra 1953

• naturgas til varme og varmt vand

• traditionelt varmtvandsforbrug

• almindeligt elforbrug uden systematisk monitorering

• to biler forsynet via ladeabonnement hos Clever

  
  

Efter transformationen ser billedet sådan ud:

• gas er udfaset

• energimærket er løftet til A2010

• den samlede driftsbesparelse er cirka 58.000 kr om året, når bilerne tælles med

• den årlige CO₂ reduktion er op mod 5 ton på el, varme og varmt vand

Strømmens Co2 aftryk ændre sig set over et døgn. Lagringsmuligheden gør at grøn strøm gemmes, og anvendes når behovet er der.

• 
  

Casen er ikke unik. Den viser, hvad der kan ske, når fire ting spiller sammen:

1. behovet for energi reduceres

2. varmen elektrificeres

3. energi produceres og lagres lokalt

4. hele systemet styres intelligent og datadrevet

   
   

Tallene vil se anderledes ud i andre huse, kommuner og varmesystemer. Men mekanismen er den samme.

6. Driftsbesparelser som finansiel multiplikator

Vi vender tilbage til mekanikken mellem drift og finansiering.

Hvis vi tager den samlede driftsbesparelse på cirka 58.000 kr om året fra Langesvej 10 og anvender den simple kapitaliseringslogik, får vi:

• ved 2 procent rente: 58.000 / 0,02 = 2,90 mio. kr

• ved 1,8 procent rente: 58.000 / 0,018 cirka 3,22 mio. kr

  
  

Hvis driftsbesparelsen stiger med for eksempel 10 procent, fordi vand og varme bliver dyrere, eller fordi yderligere tiltag gennemføres, bliver effekten endnu stærkere:

• 64.000 / 0,018 cirka 3,55 mio. kr

  
  

Tre forhold er vigtige her.

For det første er besparelsen i bevægelse. Vandpriser og kollektive varmekilder forventes at stige. Det betyder, at den krone du sparer i dag, ofte er mere værd i morgen.

For det andet er renten i bevægelse. Falder renten, kan den samme besparelse bære et højere lån.

For det tredje er huspriserne i bevægelse. Et energioptimeret hus kan både få et bedre energimærke og blive vurderet i en anden referencegruppe hos kreditforeningen.

Før optimeringen gik pengene til forsyningsselskaberne.Efter optimeringen går de samme penge til kreditforeningen, mens huset bliver grønnere, mere komfortabelt og typisk mere værd.

Det kræver forsigtighed, rådgivning og et finansielt produkt, der passer til husstandens risiko og livssituation. Men logikken kan bruges på nationalt plan, fordi:

• renteniveauet er fælles nationalt. (Kreditforeningsrenten)

• vand og varme ofte er dyrere uden for de største byer

  
  

Her kan driftsoptimering give en relativt større økonomisk effekt og samtidig reducere CO₂.

7. Eksisterende boligmasse og nybyggeri

Den overordnede pointe i Langesvej 10 er ikke, at alle skal kopiere én bestemt løsning. Pointen er, at:

Den betalbare, klimavenlige bolig gemmer sig i den eksisterende bygningsmasse, hvis vi tør investere systematisk i driften.

I Danmark står hundredtusindvis af enfamilieshuse fra 1950’erne til 1970’erne med:

• solid bærende konstruktion

• ofte fornuftig klimaskærm

• fossil varmeforsyning

• høje driftsomkostninger

• dårlige energimærker

  
  

Når et hus som Langesvej 10 løftes til energimærke A2010, sker der to ting.

For det første ændrer sammenligningsgrundlaget sig. Huset vurderes ikke længere kun i forhold til de nærmeste naboer, men i forhold til huse med tilsvarende energimæssig kvalitet. Det kan flytte vurderingen.

For det andet bliver friværdien et aktiv. En højere vurdering og lavere belåningsgrad kan forbedre vilkårene i kreditforeningen og åbne for nye investeringer, for eksempel yderligere driftsoptimering.

Vurderingen er interessant, også selv om man ikke har planer om at sælge. Den er en del af den langsigtede privatøkonomi og påvirker:

• renten

• fleksibiliteten

• muligheden for at finansiere næste skridt i omstillingen

8. En vej ind på boligmarkedet

For førstegangskøbere, der gerne vil ud af en lejebolig, kan denne tilgang være en konkret vej ind på boligmarkedet.

I stedet for at vente på det perfekte nybyggeri, kan man købe et eksisterende hus med fornuftig grundkvalitet og bruge driftsbesparelserne til at finansiere forvandlingen. Alt behøver ikke gøres på én gang. Man kan tage det skridt for skridt, efterhånden som økonomien og hverdagen tillader det.

På Langesvej 10 blev transformationen gennemført over cirka fem år fra første til sidste tiltag. Undervejs blev huset både billigere i drift, mere komfortabelt og mere værd.

Afsluttende perspektiv

Langesvej 10 viser ikke kun, at en murermestervilla fra 1953 kan blive A2010. Huset viser også, at:

• driftsoptimering er nøglen til både CO₂ reduktion og en robust boligøkonomi

• hver sparet drifts krone kan bære en betydelig lånekapital

• eksisterende huse kan blive klima og energimæssigt konkurrencedygtige med nybyggeri, uden at vi skal rive ned og starte forfra

  
  

Det samlede energisystem på Langesvej 10 kostede omtrent det samme, som det i dag koster at få et hus revet ned, cirka 250.000 kr. Samtidig flyttede systemet sammenligningsgrundlaget over for kreditforeningen og løftede vurderingen med omkring 1 mio. kr.

Man kan derfor stille sig selv et enkelt spørgsmål. Hvad betyder det for din private økonomi på 10, 20 eller 30 års sigt, hvis du vælger at bevare og transformere et gammelt hus i stedet for at vælte det og bygge nyt. Chancen er, at du ender med en helt anden og langt mere robust økonomi, hvis du lader driftbesparelserne arbejde for dig, i stedet for at starte forfra.